繼前邊各地調(diào)整認(rèn)定首套房政策后，央行也再次放大招了。專(zhuān)家們的建議可以說(shuō)終于有了新的進(jìn)展和突破。重要的就是房貸首付比例下調(diào)和存量房貸利率下調(diào)。

 

8月31日，人民銀行、金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。

 

兩則重磅消息！

 

一個(gè)是，統(tǒng)一全 國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款低首付款比例政策下限，首套住房和二套住房商貸低首付比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。重要的是，將不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”城市和不實(shí)施“限購(gòu)”城市。

 

除首付比例下調(diào)將會(huì)大幅降低購(gòu)房門(mén)檻外，房貸利率也有了調(diào)整，將直接減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)。二套住房利率政策下限調(diào)整為由不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)加60個(gè)基點(diǎn)調(diào)整為不低于加20個(gè)基點(diǎn)。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。對(duì)于符合首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制相關(guān)條件的城市，還可階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率下限。

 

第二個(gè)是，除了要買(mǎi)房的，已經(jīng)買(mǎi)房的貸款者也迎來(lái)了好消息。降低存量房貸利率有了新突破。千呼萬(wàn)喚始出來(lái)，終于動(dòng)真格的了，降低存量房貸利率可為購(gòu)房者節(jié)約利息負(fù)擔(dān)，那這次政策是如何規(guī)定的呢？

 

通知提出自今年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款，或協(xié)商變更合同約定的利率水平。

 

符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

 

看來(lái)還是需要購(gòu)房者主動(dòng)去申請(qǐng)，也可能意味著你要跟銀行談判，這還是挺難的，沒(méi)辦法，實(shí)在不行，你就說(shuō)提前還房貸。在調(diào)整方式上，或者變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度，或者由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。跟以前央行的建議是一樣的。

 

政策調(diào)整后，幾千萬(wàn)戶(hù)、上億居民的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)將會(huì)有明顯下降，平均降幅大約為0.8個(gè)百分點(diǎn)。以100萬(wàn)元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人利息支出每年超5000元，可以減緩提前還貸的欲望，一 定程度上也可以帶動(dòng)消費(fèi)。

 

存量住房貸款利率的下降，可以降低購(gòu)房者的利息成本，有利于擴(kuò)大消費(fèi)投資。這些好處不多說(shuō)。對(duì)銀行而言，看似有所損失，據(jù)說(shuō)，本次存量房貸利率調(diào)整將影響商業(yè)銀行每年利息收入將近1700億元（35萬(wàn)億元*0.6*80bp）。

 

所以，這是雙方博弈的結(jié)果，不可能都讓購(gòu)房者完 全滿(mǎn)意，因?yàn)殂y行也是要盈利的。

 

由于北京上海深圳之外的城市在近些年普遍大幅下調(diào)了按揭貸款加點(diǎn)幅度，而北上深基本上沒(méi)有動(dòng)，所以，大部分北上深按揭客戶(hù)首套房貸利率均執(zhí)行政策下限水平，本次無(wú)需調(diào)整。

 

對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。同時(shí)，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。

 

由于每個(gè)購(gòu)房者跟銀行簽訂的合同不盡相同，利率加點(diǎn)也都不太一樣，尤其在不同的城市，房貸總額也會(huì)有不同。所以，接下來(lái)各行執(zhí)行也會(huì)不一樣，具體情況，大家還是咨詢(xún)一下自己貸款的銀行，看看能不能下調(diào)，以及應(yīng)該如何下調(diào)。

 

無(wú)論是統(tǒng)一下調(diào)房貸首付比例，還是下調(diào)存量房貸利率，這兩個(gè)大利好對(duì)市場(chǎng)都可以起到積極地刺激作用。由此可見(jiàn)，一些在等待政策才買(mǎi)房的剛性和改善性購(gòu)房者可以出手了。當(dāng)然，只是針對(duì)合理住房需求者，新政策依然強(qiáng)調(diào)了房住不炒的定位，炒房者同樣不適合，讓你來(lái)也不來(lái)。

 

話又說(shuō)回來(lái)，各種利好政策的出臺(tái)，將會(huì)讓一些本就打算買(mǎi)房的人的需求得以釋放，但由于經(jīng)濟(jì)恢復(fù)仍然需要時(shí)間，還有大批的購(gòu)房者望著各種利好只能是干著急，并不是利好來(lái)了你就買(mǎi)得起房了。

 

所以，對(duì)于有改善傾向的購(gòu)房者也可以抓住機(jī)會(huì)，既享受到存量房貸利率調(diào)整，也可以利用好新的政策換房。這次政策調(diào)整也是基于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大改變基礎(chǔ)上的調(diào)整，所以未來(lái)市場(chǎng)也不會(huì)有太大的起伏。目的依然是穩(wěn)定，只有經(jīng)濟(jì)恢復(fù)、大家信心恢復(fù)才敢說(shuō)利好能作用到購(gòu)房者身上。

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