繼前邊各地調整認定首套房政策后，央行也再次放大招了。專家們的建議可以說終于有了新的進展和突破。重要的就是房貸首付比例下調和存量房貸利率下調。

 

8月31日，人民銀行、金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關于調整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。

 

兩則重磅消息！

 

一個是，統(tǒng)一全 國商業(yè)性個人住房貸款低首付款比例政策下限，首套住房和二套住房商貸低首付比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。重要的是，將不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市。

 

除首付比例下調將會大幅降低購房門檻外，房貸利率也有了調整，將直接減輕購房負擔。二套住房利率政策下限調整為由不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)加60個基點調整為不低于加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。對于符合首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制相關條件的城市，還可階段性下調或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率下限。

 

第二個是，除了要買房的，已經買房的貸款者也迎來了好消息。降低存量房貸利率有了新突破。千呼萬喚始出來，終于動真格的了，降低存量房貸利率可為購房者節(jié)約利息負擔，那這次政策是如何規(guī)定的呢？

 

通知提出自今年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向金融機構提出申請，由金融機構新發(fā)放貸款置換存量首套商業(yè)性個人住房貸款，或協(xié)商變更合同約定的利率水平。

 

符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機構已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

 

看來還是需要購房者主動去申請，也可能意味著你要跟銀行談判，這還是挺難的，沒辦法，實在不行，你就說提前還房貸。在調整方式上，或者變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，或者由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。跟以前央行的建議是一樣的。

 

政策調整后，幾千萬戶、上億居民的財務負擔將會有明顯下降，平均降幅大約為0.8個百分點。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人利息支出每年超5000元，可以減緩提前還貸的欲望，一 定程度上也可以帶動消費。

 

存量住房貸款利率的下降，可以降低購房者的利息成本，有利于擴大消費投資。這些好處不多說。對銀行而言，看似有所損失，據(jù)說，本次存量房貸利率調整將影響商業(yè)銀行每年利息收入將近1700億元（35萬億元*0.6*80bp）。

 

所以，這是雙方博弈的結果，不可能都讓購房者完 全滿意，因為銀行也是要盈利的。

 

由于北京上海深圳之外的城市在近些年普遍大幅下調了按揭貸款加點幅度，而北上深基本上沒有動，所以，大部分北上深按揭客戶首套房貸利率均執(zhí)行政策下限水平，本次無需調整。

 

對借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規(guī)使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。

 

由于每個購房者跟銀行簽訂的合同不盡相同，利率加點也都不太一樣，尤其在不同的城市，房貸總額也會有不同。所以，接下來各行執(zhí)行也會不一樣，具體情況，大家還是咨詢一下自己貸款的銀行，看看能不能下調，以及應該如何下調。

 

無論是統(tǒng)一下調房貸首付比例，還是下調存量房貸利率，這兩個大利好對市場都可以起到積極地刺激作用。由此可見，一些在等待政策才買房的剛性和改善性購房者可以出手了。當然，只是針對合理住房需求者，新政策依然強調了房住不炒的定位，炒房者同樣不適合，讓你來也不來。

 

話又說回來，各種利好政策的出臺，將會讓一些本就打算買房的人的需求得以釋放，但由于經濟恢復仍然需要時間，還有大批的購房者望著各種利好只能是干著急，并不是利好來了你就買得起房了。

 

所以，對于有改善傾向的購房者也可以抓住機會，既享受到存量房貸利率調整，也可以利用好新的政策換房。這次政策調整也是基于當前房地產市場供求關系發(fā)生重大改變基礎上的調整，所以未來市場也不會有太大的起伏。目的依然是穩(wěn)定，只有經濟恢復、大家信心恢復才敢說利好能作用到購房者身上。

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